春节期间的房产调控:“有形的手”,很任性

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楼主 2019-06-12 10:36:00
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1.淄博房产新政

2.限房价、限转让的重点

3.新政解读与房产调控的任性

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淄博房产新政出台:限制房价、限制转让

淄博楼市新政
2月13日,淄博市人民政府网站发布了《淄博市人民政府办公厅关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》,淄博市政府研究确定,建立淄博市房地产市场调控联席会议制度。



《通知》显示,淄博市房地产市场调控联席会议的主要职责是统筹协调全市房地产市场调控工作,研究分析房地产市场形势,提出房地产市场调控重大政策;拟定工作推进措施,并进行监督检查;加强部门联动配合,协调解决房地产市场调控重大问题;承担市委、市政府交办的其他工作。


2月13日,淄博市房地产市场调控联席会议办公室印发了《淄博市房地产市场调控联席会议办公室关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》。

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《通知》显示,为贯彻落实国家、省关于房地产工作的决策部署,稳定市场预期,促进全市房地产业平稳健康发展,1月31日,市政府召开全市房地产市场调控联席会议,专题研究进一步加强淄博新区房地产市场调控工作。


淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施。


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淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内
新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/m²以内,需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易
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北京路以西、上海路以东、鲁泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以东、新村西路以南、和平路以北范围内
新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易。
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上海路以西、天津路以东、鲁泰大道以南、新村西路以北范围内
新建普通商品住宅预售均价控制在12000元/m²以内,需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。
4
天津路以西、原山大道以东、中润大道以南、和平路以北范围内
新建普通商品住宅预售均价控制在10000元/m²以内,需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。
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原山大道以西、滨菜高速以东范围内
新建普通商品住宅预售均价控制在8000元/m²以内,需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。


(大致范围如图)


以上限定新建普通商品住宅预售均价区域的项目,地下车库、车位价格不得高于13万元/个,储藏室价格不得高于2100元/m²,全(精)装修按成本计价出售。


建立购地资金审查制度


淄博新区范围内房地产用地出让,要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。


 严格商品住宅预售价格备案管理 


在淄博新区范围内,新建普通商品住宅项目申请预售许可时,对预售申报价格高于开发成本20%以上的项目,严格限制预售许可;严格实行“一房一价”,网签备案价格要与批准预售价格保持一致;要根据土地出让时限定的预售均价向房管部门申报价格备案;项目分期开发销售的,后期销售的楼盘申报备案价格,与前期同类型、同品质楼盘备案价格相比,涨幅不得高于上年度城镇居民人均可支配收入增幅;开发企业取得预售许可后,三个月内不得上调备案价格,三个月后确需调整的,须向房管部门申报,房管部门按照年度涨幅不得高于上年度城镇居民人均可支配收入增幅进行审核,超出的不予核准;开发企业申报普通商品住宅预售价格备案时,应同时提报车库(位)、储藏室、全(精)装修等销售价格,严禁通过抬高车库(位)、储藏室、全(精)装修的价格及其他方式,变相提高普通商品住宅价格。



《通知》要求,针对淄博新区的房地产调控措施,应当列入房地产开发项目建设条件意见书,作为土地出让的前置条件和商品房预售价格备案的依据。开发企业在销(预)售商品房时,应当在销售场所显要位置进行公示。以上措施自本《通知》印发之日起施行,凡未取得商品房预售许可的房地产开发项目(含分期开发项目)均按本《通知》执行。


鲁中晨报(ID:LZCBweixin),记者:王莉莉



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淄博新政的最大特点是,划定区域,不同区域不同的新房限价和限售年限,基本上为3年禁止转让,个别地块5年。


“限售”是用行政手段斩断二手房市场的流动性,这点在二线城市并不稀奇,一线城市则不敢用这项政策,因为二手房是市场主流,一旦冰冻,也会同时导致房荒,原本想降房价,结果很可能变成促涨。


淄博的创新之处在于用公文的方式确定:区域、限价和转让时间、房价。相当于政府不仅操盘土地,还试图用行政来操盘城市的房价格局,表现得比市场更懂房价。这对于二手房市场有很大的影响。


但淄博的房产新政在全国并未有很大的轰动,很多专家和媒体都懒得解读,在于:


(一)淄博是小城市。不具有标杆意义,现代社会,只有标杆性城市的事件,无论是政治的还是经济的,都会引起全国级关注。淄博再如何新政,也只是对本地有影响,对外地和全国没有掀起什么涟漪——除了标题党;


(二)淄博的调控确实一刀切,非常严重。条状的整体做房价定义,非常之简单、粗暴,说明了行政管理的水平;


(三)淄博如同其他三四线城市一样,在2017年房价暴涨,这也是“涨价,去库存”的战略。现在再调控,也是在于库存去得差不多了。限房价也会扭曲房价,导致众多逐利资金和套利资金。


而南京也有异曲同工之妙,只不过没有公文、没有明确房价红线,但有限价红线。这种“红线”的存在,也让南京的房价格局比较紊乱,很多人看得不明白,导致种种误解。


(一)河西中部限价4.5万。实际上,河西中部范围较广,房价从3.5万~6万/平(少数楼盘超过6万),限价房如华新城、海玥名都苑、宏图上水云锦、华新城,实际二手房在5万大几,本来就是南京最贵区域——指导价的存在,相当于替有钱人省钱;


(二)河西南限价3.5万。实际上,二手房价格4.7万~5.5万/平,倒挂也非常严重。但从4.5万的河西中到河西南,说明在上层的意志中,板块发展的成熟度有别,房价定位也有别。但在二手房市场,河西南近5万/平的均价,已经非常接近于河西中部。这里面存在区别;


(三)江心洲限价3.5万、3.6万/平。基本等同于河西南,但实际上,从2014~2016,江心洲的开发商定价是普遍高于河西南——假如它们有自主权的话。但限价的一致性,抹杀了内在的市场平衡,有些扭曲;


(四)鼓楼滨江的限价较为模糊,部分3万、部分3.5万、部分4万。这个区域的户型、产品定位及容积率等比较复杂,又因为限价,所以更复杂;


(五)江北新区核心区限价3万;


(六)城北燕子矶精装3万;


(七)南部新城限价3.5万/平。与河西南一样,当然新房限价一样,但二手房的房价不一样,这种房价体系让很多人疑惑;


(八)城东。城东的限价非常模糊,很多楼盘似乎没什么限价,比某些楼栋价格几乎与河西中部豪宅齐平,也有些楼盘限价2.5万/平的水准。新房限价如河西中部4万多,但周边二手房普遍2万多3万多。所以,限价的梯度既体现上层对于板块发展的定位,也体现出很强的操作空间,模糊性——几乎无逻辑——虽然,实际上一定存在“逻辑”,但无法多说了,心领神会吧。


关于限价,这是最基本的经济学常识,与现在的房产调控/房产限价作对比,每一项都严丝合缝的吻合。有形的手,太任性,然而也不稀奇。



最高限价就是政府为某种产品规定一个具体的价格,市场交易只能在这一价格下进行。



一般情况下,当实施最高限价,出现短缺现象时,就会出现严重的排队现象。当监管不力时,就会出现黑市交易和黑市高价。


如果管理不当,会出现走后门现象。有人利用特殊的权力和便利不需要排队就可以买到限价的产品。


由于供应紧张,可能出现以次充好、缺斤短两等变相涨价的现象。


……


事实上,这些情况在实施限价的房产调控领域,一一呈现,这是政策的任性,也是市场的受伤,以后会有报应的——虽然短期看,限价颇受“民意”欢迎,(对于投资者而言,所有的限价都是给有钱人和社会资源优势者准备的)。但时间最终是公平的,无非或早或迟,无非报应在甲还是乙身上罢了,只是最终吃亏的都是弱者,自以为调控有利于买房,却更买不到房,而且买房成本大增。

阳光水岸
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