锐理观察|2017成都明星板块:新川何缘占据第一

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楼主 2019-09-08 16:31:26
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2017年成都崛起了哪些明星板块?在锐理数据统计的2017年成都各大板块土地成交榜和住宅成交榜里,新川都占据第一。限购条件下新川怎么做到集中发力?本文带大家一起了解:




土地篇

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2017年新川招拍挂总供应了11宗土地,已成交10宗。以拍卖方式居多。主要供应和成交都集中在下半年。2017年新川土地供销有这么几个特点:


(图一:新川土地供销图)


(图二:新川土地成交图)


1、供应宗地均没有超过百亩。


2017年新川供应的土地没有一宗超过百亩,最大面积为93.34亩,最小面积为14.51亩。新川上一次出让百亩土地要追溯到2016年8月。大面积地块更加稀缺。实际上,9月8日,成都规划局发布《关于整合规划用地红线图管理和国土地籍调查相关工作的通知》规定:招拍挂出让的土地,原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊。以后供应土地将更加零散。大宗地块愈发稀缺。


 2、土地性质更加多元


2017年新川供应了两宗纯住宅用地。分别为32.81亩和91.54亩。供应土地类型较去年更加丰富。锐理数据显示,2016年新川板块土地供应多以住兼商、纯商业用地为主,没有纯住宅用地上市。2017年里纯住宅、住兼商、商兼住、商业地块均有供应。为片区成长提供更全面补充。


(图三:2016-2017年新川供应土地用途走势)



3、起始楼面地价破万。


2017年新川板块最高起始楼面地价为10124元/㎡,中和街道蒲草社区7组的两宗土地均为此价格。但因为是人才住房建设用地,所以成交价格并没有创下新高。今年成都土地起拍价上万的地块只有四块,除了上述两宗外,还有两宗分别是:(1)金牛区百寿路16.66亩地块,10500元/㎡。(2)锦江区新开街27.15亩地块,12602元/㎡。由此可见新川板块的价值高度。


成交方面新川也没有让人失望。2017年新川板块最高成交楼面地价13900元/㎡,为高投拍下的中和街道观东社区32.81亩纯住宅用地。在全市范围排名第五。



(图四:2017年成都土地成交价格排行榜)


4、限价

新川已成交的8宗土地里,有4宗设置最高限价。最高限价13900元/㎡。

 

5、配建条件

2017年大热的人才住房和租赁住房在新川均有体现。区域无偿移交租赁住房比例最高41%,为金隅大成拍下的91.54亩纯住宅用地。12月20日出让的蒲草村55.04亩和21日出让的55.86亩土地均为人才住房建设用地。一方面是产业发展吸引的大规模产业人才,一方面是租售并举,多种配建模式提升的片区供应,可以看出板块发展的新思路。




住宅篇

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(图五:新川住宅销售趋势)


1、90-110㎡产品销量最高

 

2017年新川板块的销售高峰集中在5月。供应高峰是3、4、9、10月,供销基本持平。分析备案口径数据,区域里滨江和城、三利麓山城、金地天府城位居成交面积前列。金地天府城、三利麓山城、龙湖九里晴川位居成交总金额前列。龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、融创香璟台位居成交均价前列。

 

住宅销售数据(备案口径)显示:110㎡以下销售2108套。110㎡以上销售1523套。其中150-170㎡产品溢价能力最高,均价为14303元/㎡。90-110㎡产品销量最高,为1428套。而区域存量主要集中在90-130㎡这个面积段。

 


2、新房二手房剪刀差较大

 

数据显示,目前新川新房和二手房之间存在较大剪刀差。蒂凡尼TOWN11月二手房参考均价为18000元/㎡。而片区新房挂牌清水价多在10000元/㎡左右。板块内产品还有提升空间。

 

(图六:新川板块新房价格 数据来源:透明房产网)


结论:

新川正处在刚需到改善的过度阶段。目前在售项目刚需为主,但改善产品比重逐渐加大,且新房二手房形成较大剪刀差,片区有了溢价的潜力。从土地供应未来趋势看,未来改善产品比重会加大。




发展篇

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(新川之心中央公园)


新川自然承接城南改善,产业特长也为其加码。新川产业园区规划面积10.34平方公里,主推五大创新型都市产业:新一代信息技术产业、生物产业、节能环保、高端装备制造产业、生产性服务业。截至目前已吸引拓尔思、方正集团、OPPO、咪咕音乐等众多优秀创新科技企业签约入驻。除此之外,基于“产城融合、职住一体”的建设理念,新川科技园还被当做一座“城”来打造。园区计划建设综合医院1所、学校22所、社区综合体7个。基础设施及公建配套预计2020年全面完成,舒适度不言而喻。

 

新川能吸引到什么类型的客群:

通过对板块、区域的深入研究,可以清晰描绘新川板块的目标客户:人才政策吸引的城南“新贵”,高新乃至主城外溢的大批改善客户,新川科技园带来的规模人口。

 

新川科技园已经具备的配套优势:

1、四纵三横城南立体交通网络。另有地铁1号线、地铁6号线、地铁11号线贯穿板块。

2、900亩“新川之心”中央公园+11.6万平方米湿地公园。

3、区域内规划13所幼儿园、7所小学、2所中学。

4、对标新加坡城市模式打造的小街区模式。



编辑 | Mola

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