趋势-房地产(三)

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楼主 2019-01-15 17:31:46
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房地产行业的新阶段,始于一句话。

2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的的定位,要求回归住房居住属性。2016年12月21日下午,总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出,“要准确把握住房的居住属性”

是的,房子是用来住的,但很长一段时间,房子不仅是用来住的。在房子身上附加了太多的属性。

中国的户籍政策依托于住所,因此户籍上附加的种种福利,也就依托于房屋来实现。实际上,在国外,虽然没有户籍政策,但依托于社区的方式,实际上筛选标准最后只能落实到房价上,不同社区之间的资源配置差距之大比我们有过之而无不及。至少,我们在一定的行政区划范围内,保证了相对公平。

房子用来居住,但同时它是一项资产,也是一种金融产品。在目前来说,如果你要去银行贷款,房子是最容易被接受的抵押品,这是它作为资产最重要的金融属性,它提供了提升金融杠杆的可能。它也是最容易被接受和除现金外最轻松可以衡量的财富。

由于城市化的大趋势,依托于这种硬需求,人们生生把房子变成了一种金融产品。在国内外,房子都具有投资属性,但在国外,土地是私有的,供应相对自由,所以你要操控这个市场,难度很高。但在中国,土地供给受到严格管控,虽然这个管控的初衷并不是为了将房子变成炒作的筹码,但这种事情,还是不可避免的发生了,而且愈演愈烈,因为资本是逐利的,它不可能放弃这么好的赚钱机会。而我们的党建工作,在某段时间,做的实在是不够好。

“如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。”(资本论第一卷第871页)

过去很长一段时间内无论是私人、企业甚或国企,都片面地将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具。房地产商捂盘惜售,借机拉抬出售价格;企业包括国有企业不务正业,大量涉足房地产,在推升房价中大发横财;不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”,囤积居奇并频繁高抛低吸。结果,整个社会金融资本有相当一部分集结到房地产领域。这不仅导致一二线城市房价轮番暴涨,也使三四线城市陷入库存积压的窘境,还大幅抬高了居民的生活成本和企业的生产成本,日益增大的财富泡沫加剧了金融风险。

那么怎么办?在经历了2016年得暴涨之后,领袖发声了。

房子是用来住的,不是用来炒的

人们欢呼雀跃,让你们买,让你们炒,房价终于要降了,坑死你们。那会是这样的吗?

不,你想多了。房住不炒,是要打掉房子的其他属性,使其回归居住属性,但,也仅限于此。房地产价格不能大幅下跌,它的历史使命还没有终结。

我们知道,中国的房地产市场是带着强烈的历史使命诞生的,这一使命,短期来说是刺激社会经济发展,中期来说,是城市化,远期来说,是居者有其屋

在领袖眼里,以前的北京发展是摊大饼,其实,几乎全国的城市都在摊大饼,这不是他想要的城市。所以,他在华北平原画了一个圈,来告诉人民,他理想中的城市是什么样的,这里将是中国的标杆,世界的典范,是千年大计。

2017年9月末,北京市政府发布了一个总体规划,不同于以往,这是一个长达20年的总体规划,甚至给出了2050年的发展目标。


所以,你说城市化结束了吗?

不,是进入了新阶段。

相信,各地新的长期建设蓝图会慢慢公布。大家都清楚,搞建设,是需要钱的,地方政府有钱吗?或者说,有土地财政的替代品吗?

在这一趋势结束前,恐怕还没有合适的替代品。

权威人士对欧美大城市发展的进程相当的熟悉,研究的也非常透彻,对我们将要进行的第二阶段城市化,要规避的问题自然也相当的清楚,所以在北京和上海新的规划中,我们都看到了人口控制的目标(包含量和质两个方面的内容),房地产政策自然也要服务于这个总目标。

我们假设一下,如果北京和上海不限购,价格也不用足够低,就维持现在水准,会是一个什么局面。恐怕北京的地铁在现在的基础上,不日将赶超东京。一个城市的承载能力是有限的,人口不加选择的过度膨胀,除了摊大饼,还能有什么办法呢?



还有在美国一些大城市普遍存在的空心化,我们不会在市中心再建一个贫民窟,这不是中国特色的社会主义。在核心城市,这种控制将长期存在,因为最优质的资源,不能以价格来设置门槛的时候,只能通过其他方式来进行。

房子是用来住的,但怎么满足这些居住需求?扩大供给,不行,房价会崩掉,那样对地方政府,对银行,对经济,都没有好处。所以,长持限制出现了,共享产权出现了,还有种种创造性的发明。既满足了居住需求,遏制了各种投机行为,又和现行房产市场进行了差异化。

明白了以上事实,我们再回过来看房产税的问题,恐怕你已经有了自己的判断。

和普通大众的认知不同,房产税不是用来降房价的。多年来,房地产税都被理解成调控房价的杀手锏,实际上,从重庆和上海自2011年试点开始至今的房价走势看,房地产税稳定房价的作用并不显著。

房产税的目的,从现阶段来说,主要是为了遏制房地产市场中的投机炒作行为,压制房产除居住外的其他属性。这和国外正在实行的房产税根本就不是一个东西。而房产税的远期目标,是完备财税体系中的一份子,来弥补所得税只对收入流量无法对财富存量征税的缺陷,调节财富分配的作用

寄希望于房产税降房价,是完全的一厢情愿。以为地方政府寄希望于房产税来大幅提升财政收入,更是不切实际。充其量,它只是未来完备财税体系中的一员而已。我们现在的首要目标,是建立完备的财税体系,这句话很重要,请默念三遍,深有体会的人应该能明白我在讲什么。

更何况,在大范围国进民退的现在,为了房产税让国家放弃土地国有?可能吗?但对一个使用寿命70年的减值品征税,我们要等待相关人士的伟大创造了,最后出现的,也只能是一个有中国特色的特殊税种。

所以我们最后,要下最后一个推断,从目前的种种趋势来看,在核心区域,保障居住功能,是共有产权住宅,保障房,廉租房等一系列针对不同群体的复合型的产权结构来实现的。这一想法的核心支撑,是认可社会群体收入的自然分布,这是比较现实而实际的。而具有多种属性的完全私产,比例将会慢慢缩小,一套住宅正常的使用寿命,也就二三十年而已,在这之后,完全私产比例恐怕会降到50%以下,甚至更低。

这篇是房地产的完结篇了,如果你还没有看懂,请私信我,写这个公号完全是心血来潮,开始后发现给自己挖了一个大坑。

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