炒房客请离开郑州!老模式太low,新富阶层现在有了新玩法……

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楼主 2019-06-28 08:59:20
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房客在郑州都市艺术民宿留影


前  言


2017年5月3日,郑州限购扩大范围,并首次推出限售政策后,房地产市场已趋于冷静。


售楼部访客减少,并且再也没有开盘即清盘的盛宴。


开发商已开始研究如何在疲软的市场环境中进一步升级产品,追求差异化经营,以便发展下去;炒房客纷纷离场,投资者已在寻找新的投资产品。


人们开始了进入后房地产时代的集体思考,未来究竟什么会是下一波站在风口的猪呢?


不少人预测,房地产市场进入平稳期后,消费会抬头,实体经济慢慢转好,住房分享经济将火爆,度假市场井喷。


对郑州那些忙事业、忙家庭、忙孩子的中年人来说,收藏一套山顶温泉度假酒店,一则犒赏人生,二则兼顾投资收益,站在当下,赢点未来可好?



01

郑州市活得比较滋润的雅房族


张欣桐原本在北京国美电器总部,2014年回郑发展,面对不景气的实体经济,大半年时间里张并未寻找新的商机。


北漂十年,他目睹了北京房价快速上涨的过程,在郑州手里有几套房子的他,索性把手里的钱,又买了几套房子,比如清水苑、海马公园、英地天骄华庭二期、永威五月花城。


张在2016年盘整了下房子,将这些房子全部精装,做成城市民宿,用于整套短租,以海马公园二期为例,90平方两房,张投入了一共26万装修水电家具,目前整套房一天租金是480元,他将这些信息主要放在一个叫小猪短租平台上,他的房子基本每套每月出租的平均时间在20天左右,收益比较客观。


郑州都市艺术民宿实景


张介绍说:“前来租房的有郑州本地的文艺青年,有外地来郑州办事或旅游的人,也有在外地的郑州人回家,有家境较好消费能力强的98后99后,还有久租小区单间偶尔放松心情的人。”


区别于普通出租房,张欣桐的房子主要供都市文艺青年摄影、拍微电影、文艺爱好者交流租用,为此他格外注重每套房子的装修。


“光有钱是装不出好房子的。”张欣桐不仅仅懂投资,也非常精通欧洲古典文学,是个标准的文艺青年,他装修出来的房子也自带文艺气质,在网络平台上,张欣桐把自己的房子命名为都市艺术民宿。


张对客户的要求也很高,“我一直在把控入住率,有些拖家带口的客户我一般都拒绝了,我不看重这些短期利益。一方面是运营房屋,另一方面也是为了实现自己的艺术理想,所以陈设选材、布艺软装都是精心打造,很多是专门定制的,短期内就脱颖而出,现在已经成为郑州最有名气的艺术民宿。”


张对每套房子都像酒店一样管理,床品都是一客一换,为此他特意招聘了来自南召的刘姐帮他为这些房子做保洁。


在问到管理难度时,张说租用这些房子的客人,素质都很高,好管理,押金手机微信支付,拍身份证和本人照片过来,他便将房子信息告知对方,他的每套房子都是密码锁,他告知对方密码即可,客人走后他再修改密码,张有一个小笔记本,随手携带,本子上记录着每套房子的最新密码。


张欣桐给的收益计算原则是这样:“还是以海马公园二期为例,26万装修投入,他目前短租租金每月基本维持在9600元左右,而如果基本装修投8-10万,每月大约只能租4200-4500元,由于装修差,长租,客户维护一般,他几年后再卖时基本和毛坯房相差不多,碰见合适买家最多也就贵3万左右,因为这些旧装修和旧家具对买二手房,对买这样改善房的家庭来说,反而是个负担,往往需要花钱拆除。而我装修好,维护好,所以三四年后再卖,这装修能真摊到价格上,平时租金高,转手当精装房卖,所以收益比普通房东高。”


张坦言,这样模式需要资金量大,需要有个十几套房子以上,否则占人工成本,占时间成本可能不划算。


房客在郑州都市艺术民宿留影


张在总结这个雅房模式时,他觉得以前最大收益还是房价上涨,2014年张购进海马公园是才1万稍出一点头,现在二期毛坯二手房均价已超25000元/平,租金收益在房价上涨面前占比并不高。而现在,他的房子因为文艺范的精装修,在房价上涨的基础上又增加了不少溢价空间。


张欣桐身边的另一朋友李萌(被限购)觉得张的城市民宿模式收益还不错,在2017年4月,定了郑东碧桂园118平,总价198万,折后单价15500元。


李萌觉得郑东碧桂园是精装,当时就已被限购的李萌觉得:“主要看房子增值,未来适当像张欣桐那样做做民宿也不错。”


郑州都市艺术民宿卧室实景


5.3限购升级后,李萌再次又被限购,她也可以用家人名字签下郑东碧桂园,但碧桂园要求网签价仅是7300元/平,其余算是装修和车位,这部分款30个月还完。


首付压力大,又直接限售3年,最终张欣桐劝李萌放弃了郑东碧桂园。


李萌说:“未来房价不明,被锁定时间太长,首付投入太大,是放弃郑东碧桂园的主要原因。”


02

张欣桐做雅房的灵感,源自何处?


张欣桐说:“我在北京国美时,公司聘请美国西尔斯sears(家电是该公司核心业务)做顾问,西尔斯方面常来中国的是史密斯先生,老史穿着极其简单,耐克鞋,Timberland上衣和牛仔裤,一身行头不超200美元,我开始还以为老史的收入不高,熟悉后便问老史,原来老史在美国一年收入是30万美元,这让我大吃一惊,朴实无华的老史在美国有一套23万的住宅,一辆1.5万美元的本田车,其他再没什么值钱家当了。老史没有银行存款,每年这么多钱都花在了出去度假和旅游了。老史去其他城市旅游经常在一个叫Airbnb的旅游平台订当地民宿,很多民宿都是房东自己整理的房子,我当时就意识到美国人的这种商业模式今后在中国也会发展不错。”


这是张欣桐自2014年下半年开始做城市民宿的灵感来源。


2017年4月,美国Airbnb联合创始人,首席执行官布莱恩·切斯基(Btian·chesky)在上海公布了Airbnb面前中国的一系列新动作,张欣桐通过有关渠道全程关注了布莱恩·切斯基此次中国行。


租房平台Airbnb CEO布莱恩 ·切斯基


Airbnb的中文名字“爱彼迎”以及全新旅行平台(Trips)和“体验”(Experiences)产品将要推广到中国市场。


张欣桐介绍Airbnb时说:“布莱恩·切斯基在2008年创立Airbnb,目前是一家估值达300亿美元的非上市公司,其业务已经拓展到全球191个国家和地区的65000多个城市,全球房源超过300万间,已在2016年下半年首次实现了盈利,2016年营收增长达80%。Airbnb的用户可以通过网络,手机或平板电脑发布、发掘和预定世界各地房源和酒店。相比之下,Airbnb所提供的是‘非标住宿’,这是一家鼓励个人分享闲置房屋的公司,是全球第一家开创共享经济模式的企业(优步Uber创立于2009年)。


张欣桐说:“随着Airbnb进入中国,这将给酒店业带来冲击,未来将是优秀酒店集团、大型在线旅行社、大型非标住宿的三分天下。”


国家信息中心2017年2月发布的《中国住房分享发展报告2017》显示:截至2016年底,我国已有200万人提供住房分享服务,住房分享市场交易额达243亿元。



张说他的一个朋友在大理做了一个民宿有10几个房间,他的朋友主要在小猪、途家、去哪儿、Airbnb、Booking(缤客)发布信息,这些大平台有更多客源,给他的朋友带来很好的收益。


张总结他生意时说:“酒店追求舒适性和豪华感,而城市民宿重视在地域性和特色性,非常有家庭氛围。”


随着Airbnb进入中国,进入郑州,他的生意将越来越好。


03

张欣桐的新投资


张在5.3限购升级后,他觉得:“投资都市民宿原本房屋增值部分利润将减少,并存在很多不确定性,如果仅靠短租,收益并不大,郑州城市民宿租金目前在郑州住宅出租中还是好的,普通整租房、群租房空置上升,并且有些租金都已开始下降。”


张在分析普通整租房和群租房租金下降时说:“2016年房价上涨刚需恐慌性购房,以及投资性购房推向市场,城市地铁发达,分流了三环内的租房市场,并且普通的简装房和整租房都不是富人消费,想挣钱难。”


张目前已把投资方向放在富人们的度假消费。


他分析Airbnb业务时,假日酒店用房占比上升很快,尤其像郑州房地产限购、限售后,人们将不再省衣缩食投资买房,而是会拿出部分资金去度假消费。


所以张在郑州周边寻找适合做郑州人周末假期度假的房子,做民宿酒店。


他的目光锁定了新密的伏羲山素心园,他选素心园有13大原因:


1、素心园距离郑州35公里,开车仅需40分钟,到山下全程高速,交通好;


伏羲山

2、素心园海拔500米,全年空气质量优的天数达到343天,这使得经常被雾霾笼罩的郑州人民身心向往;


3、素心园山上干净没蚊子,夏天凉快也不用空调,这特别适合老人夏天休养,中国正进入人口老龄化,抓住银发经济,会挣大钱;


4、素心园聘请国际建筑设计大师梁建国设计,非常有国际范,在郑州素心园领先其他别墅群10年以上;这一点上,张欣桐是极为认可,因为他自己的都市民宿的艺术系与素心园的整体风格正好契合。



5、素心园一期容积率仅0.25,全郑州最低容积率,没有之一,这是具备做顶级民宿度假酒店的基础条件;


6、临崖别墅和温泉结合,令人超然,舒享干净的空气,一览众山小的无数视线,在自家院子里泡泡温泉,是日本顶级温泉酒店的享受;


7、美景集团在素心园正建设一所高端精品民宿度假酒店,据说正在跟隐居酒店洽谈,后期可能会由美景整体运营,同时日本的第二大海鲜市场黑潮市场也在沟通中,后期可能会跟酒店餐厅合作。如果在此做高端精品民宿酒店或可使用美景的酒店服务,以及餐饮和SPA等;


8、伏羲山年游客从2015年年均300-400万人次,到2016年年均游客1000万人次,庞大的游客数量使得在这做高端精品民宿度假酒店,不发愁客流;


伏羲山、山尖农家乐味道好,品农家饭,住素心园将是郑州富人一种周末度假享受方式;


素心园远眺夕阳西下


9、素心园在郑州到少林寺中间,在少林寺玩、住素心园是接待外地朋友最有范的安排,伏羲山也是历史名山;


10、素心园所在伏羲山是长寿之山,90岁以上老人有200多位,特适合安排父母在素心园静养;


11、素心园户户有天然气,不仅可以自己做饭,还可以使用壁挂炉取暖;


雪天在户外洗洗温泉,进屋又无比温暖,看看漫山雪景,独享那份山谷的空寂;



12、素心园户户都是温泉,深达2300米纯净无污染的矿泉水最适合泡茶,目前游客到素心园下山最喜欢带山上水下山泡茶;


13、素心园将在2017年7月开始开放台湾VVG生活馆,有茶艺、咖啡等能成为郑州最文艺的山景小资咖啡馆,留住客人。

04

在素心园做高端民宿度假酒店的经济账


张欣桐计算素心园做高端民宿度假酒店的经济账:


1、素心园于2017年5月尝试400万众筹,多彩投平台开放仅三天意向众筹金已高达1000多万,使得平台提前结束众筹,素心园的众筹是三年期,第一年10%,第二年11%,第三年12%,并且给众筹者众筹金30%做入住体验。即便如此高回报,素心园都不亏,说明平常入住相当火爆。



2、素心园目前样板间145平方两房别墅每晚5980元,180平方三房别墅每晚6980元,225平方三房别墅每晚7980元,平常基本都是爆满。


3、参考距杭州70公里裸心谷的价格,以上温泉度假酒店别墅,价格适中,裸心谷别墅也都在5000元以上。


4、以素心园一期29号楼为例,面积147.4平方,单价25968元,总价382.7683万。


首付:191.7683万


维修基金:9581元


契税:153107元


首期投入约220万,贷款191万,10年还清,月供20625元。


后期装修、家具、家电80万。

这个房子,按最低每晚3500元出租(素心园6折价格左右),4个周末8晚共收益28000元,中间仅算4天出租,每月可收4.2万。每年约收入50万的样子,也就是投300万,年收益最低16.7%,三年后达到20%以上没什么问题。


素心园别墅实景


5、张欣桐觉得,郑州自然条件好,空气好的高端民宿度假酒店未来是稀缺资源,长期看好。人到中年,挣钱是一个方面,也得给自己留个玩的地方,他打算和三个朋友一起来做,每人投入100万,平时不忙了三个朋友可以结伴上山小住,躲躲雾霾洗洗温泉,人生大体只能如此。



结  尾


张欣桐将房产和实体经济有机结合,洞悉社会经济的转型发展,利用互联网做住房分享经济,他的城市民宿和高端山顶温泉度假酒店,都有效的与小猪、途家、去哪儿、缤客等互联网平台结合。


不久将来他还会分享到Airbnb入驻中国带来的时代红利。


张说:“我坚信,我的模式就是站在住房经济下一个风口上。”


共享经济成为现在最有活力的一个发展方向,而共享民宿是特别踏实特别靠谱的需求。共享服务也必然是品质升级和高层次消费的发展趋势,美景素心园以其垄断的区域,灵性的品质,健康绿色的天成必将成为郑州度假旅游绿色健康共享经济的皇冠民居。


张欣桐将房地产、互联网、分享经济、度假、健康、养老等热点有机融为一体,不成功都难。


他让人羡慕的是未来,不仅能站在下一个风口,还有时间、有心情在伏羲山的小院里,泡罢温泉,沏一壶好茶,远看夕阳在山峦中慢慢落下,看星河灿烂独享那份宁静,慢慢老去……


每每看到张在伏羲山上兀自远去的背影,感到一个旧时代已经过去,一个新时代即将来临……


素心园有300多年历史的原地山杏树


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