2015商业地产上半场战况已定 下半场胜算几何?

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楼主 2020-02-02 22:15:15
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2015年半场已过,您觉得中国商业地产表现得怎么样呢?盈石集团研究中心曾经在年初发布过2015中国商业地产信心指数报告,当时调研的开发方、投资方们对商业物业的信心指数比写字楼高出了17个点;投资方们对一线城市极具信心,尤其看好上海和深圳,却对二线城市表示极其担忧;并且市场认为未来新开工增速将下降;同时各方青睐大宗交易也暗示市场在走向大资管时代。现在本年度半场数据出来了,盈石集团研究中心为您做了个上半场盘点以及下半场展望,那么来围观一下您的市场判断力咋样,有没有黑天鹅或者黑马出现?

中国商业地产市场2015年上半年回顾

整体土地成交量下跌,商服用地楼面均价一线城市上涨二线下跌

根据国家统计局数据,2015年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,土地成交价款下降28.9%。另据盈石集团研究中心数据,全国主要监测城市商服用地成交规划建筑面积在2015上半年同比减少35%,一线城市更是大幅减少了53%,延续2014年趋势继续下滑。而在商服用地楼面成交均价上一二线城市表现迥异,一线城市同比上涨27%,二线城市却同比下降15%;其中深圳商服用地以20,819元/平方米的楼面均价保持榜首,上海和广州紧随其后,北京则从2014年的第二下滑至第四,另外广州的商服用地楼面均价上升幅度最高,同比上升117%。

盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士认为,在经济增长减速的宏观环境下,房地产土地市场成交整体呈现下跌局面;同时由于商业物业存量高企、运营难度增加,成交量下滑更为明显;源于一线城市坚挺的商业物业升值空间和租金回报率,商服用地楼面成交均价依旧保持上涨,二线城市土地市场则颓势显现,商服用地市场成交量价齐跌,投资风险系数增加。

未来供应压力加剧,写字楼供应风险远超商业物业

根据盈石集团研究中心数据显示,2015上半年中国20大城市商业物业存量超过9,700万平方米,其中二线城市占据了63%。到2018年,预计仍然将有6,146万平方米的新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%;而新增供应中有58%将在二线城市的非核心商圈开出,其存量和未来供应压力并存,经营风险及招商压力将持续上行。而中国20大城市写字楼市场的压力则有过之而无不及,根据盈石集团研究中心数据显示,超过420万平方米甲级写字楼在2015上半年竣工入市,总存量达到4,693万平方米。到2018年,预计未来供应将超过7,100万平方米,是现有供应的150%,压力明显大于商业物业市场。而由于2015年和2016年是写字楼供应高峰年,因此预计短期内二线城市的写字楼供应压力仍将持续,空置率高企之下,租金下滑态势将难以扭转。

打造目的型消费成为非核心商圈商业物业项目的主题

由于国内城市发展更多是依赖政策驱动进行的,城市建设的速度往往比人口数量增长的速度要快很多。尤其是二线城市在过去几年积极开发郊区广阔的地理空间去缓解核心区域日益拥堵的交通、紧张的土地资源,快速的造城运动在短期内势必会面临有效需求不足的问题。在非核心商圈开发项目,如何权衡机会和风险是主要课题,项目前期需要谨慎定位,引导有效客流,打造家庭、旅游消费、奥特莱斯等目的型消费通常是很多开发商的选择。

开发商跨界互联网金融

近年来越来越多的开发商纷纷涉足或联手房地产以外的行业以丰富自己的业务线,而金融产业和今年快速席卷各个领域的互联网+无疑是能对房地产企业产生巨大影响的两个因素。绿地牵手阿里巴巴推出了一款房地产金融产品“地产宝”,而万达成功控股快钱,不仅为自己的电子商务提供了支付平台,更联手推出了众筹建房项目“稳赚1号”这一互联网金融产品。这些金融产品引起了公众广泛关注的同时,也为开发商的战略调整提供了更大市场空间与机会。随着互联网金融产业的快速发展与不断完善,以及公众不断加深的认识与了解,会有更多开发商根据各自的优势通过不同渠道介入到互联网金融的领域中来。

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(责任编辑:徐丹)
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