南京河西价值论——五年房价翻番的秘密

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楼主 2020-04-28 04:42:53
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随着人们居住观念的改变,南京人的居住改善首选不再是传统的城东板块,而是转向“新规划、高价值、全配套”的河西板块,规划先行的前五年,河西以惊人的发展速度,“富人区”一度成为了河西的“代名词”,而近五年河西房价继续强劲上涨,高地价、高房价的背后是否是提前透支板块价值?


市场数据篇:河西房价上涨动力强劲,涨幅高达22.19%

在南京,两大集中改善板块主要集中于河西与城东板块,而从近五年房价上涨数据得知,河西房价涨势强劲,涨幅高达22.19%,且成交价格坚挺均在2万以上稳定上升,不管是涨价幅度还是成交均价完胜城东传统的改善区域,河西成为了当之不愧的“改善新区域”。



从现有数据看出,2011-2012年河西房价涨幅为8%,房价总趋势上升通道,河西市场全面跨入2万元时代。但随即限购、加息、存款准备金率上调等一系列房产调控影响下,“限购”购房者或置业门槛实力稍差的改善性需求的购房者则或多或少受到限贷政策的影响,抑制了河西整体房价过快上涨,房价“拐点”之说甚嚣尘上,这当中不少豪宅降价促销一度打破僵局着实成交,冲击了河西坚挺的房价,这也是2011-2012年河西房价涨幅不高的重要原因。


2012年-2013年,前期被压抑已久的改善型群体加快步伐进入市场,河西中北部的改善房源大面积入市,涨幅高达11.9%,市场68%的项目均以精装面市,且占有率成倍增长,购房者对精装修的接受程度高,进一步拉高了河西成交均价。


2013年-2014年,受整体经济下行影响,“楼市崩盘论”的呼声渐高,从市场层面来看,南京楼市的新房库存近5.5万套,时隔3年再创历史新高,‘去库存’成为了南京2014年以来楼市的主基调。此时已经是高端云集的河西依旧呈现“高开高走”态势,但河西南部处于河西房价低谷,这让购房者更加倾向于河西南部这个新兴区域,致使了改善房源房价出现结构性上涨,成交价格刷新历史最高。


自2015年回暖以来,南京商品房库存只剩5.1万套,相比历史最高点5.5万套,仅半年内,消化4千余套,整体下行不少。


市场主调逆转,密集性的政策释放,引发了改善需求的大幅度提升,也为房价上涨卯足动力,动作频频的河西板块凭借着多个市场热点楼盘的推盘成功,改善愈演愈烈,其中个盘房价频频上扬“跳级”。截止目前,成交价格虽然小幅度回落,但随之而来迎合传统营销旺季的市场观念,开发商加大上市力度会有效推动房价上涨趋势,分析师预判河西未来房价仍是稳中上升的走势。


土地篇:释放出河西楼市易涨难跌的信号

房价支撑的背后又一重要来源是地价,河西楼市一直以来坚挺的原因跟地价有着密不可分的关联。


与南京其他区域相比,河西土地市场“高烧不退”,且质量优良,2013-2014年南京楼市诞生了多个“地王”,河西整体地价现“抬头”,以保利、银城、升龙为代表的品牌房企积极拿地,当时南京的新房库存量稳在“3”时代 ,处于低水平线,光是2013年土地成交220亿元,环比上涨347.18%,热度大增,河西土地市场“饥渴症”表现明显。对比当时整体市场而言,“房冷地热”的现象日益突出,业内也对这样的现象解释为存在“时间差”。


2014年以来,土地供应继续调整,河西土地供应一度走低,环比下降近75.13%,但地价涨幅惊人,河西南地价从最初的4752元/㎡(海峡城)上涨至21203元/㎡ (北京北辰河西G10地块 ),涨幅高达346%。


2011-2015年河西土地供应情况


图表:2011-2015年河西宅地溢价率房企


总体来看近五年,河西共计供应57幅地块中,其中22幅为住宅用地,其中万元地价占比一半,而河西中部“地王”现象尤为明显,高地价的背后,也是河西高房价支撑原因之一。


从表中分析得知,开发商溢价拿地占65%,且高溢价拿地已经成为河西土地市场主流,高地价的背后也是对拿地房企现金流、开发资质等考验,致使中小型房企受高地价的挤压,故实力房企占据河西强势地位,土地价值迅速攀升。


这主要依赖于河西板块定位逐步走向高端、需求旺盛快速攀升,目前河西的改善持续爆发,前期仁恒四期单价、总价均捅破河西“天花板”折后均价41000元/平方米,四期的产品定位为纯大平层社区,有前三期产品成熟锻造,更能满足终极置业客户的需求,四期首开千人连夜抢房,宏图上水云锦价格“三级跳”,同一区域金隅紫京府也紧追其后,完成了价格“跳级”,河西中部、江心洲多个改善盘“日光”、“抢购”火热态势等等,多盘热销,市场提振信心明显,这也给予实力房企高价拿地信心,这也同时释放出河西楼市易涨难跌的信号。


市场的主调逆转也为河西产品的进一步提升带来看点,“户型王”、“升级高附赠产品”“平层江景豪宅”、“城市园林产品”一时间高质素的产品在河西遍地开花,除了环境市场、土地价格冲击以外,还有“谁”是支撑河西房价一路走高的重要因素?


金九以来,南京各大板块风头正劲,此时各大板块重塑区域价值之势,河西板块市场已经跨入品质决定价格阶段,高品质产品的集成背后是“外来房企大鳄”的支撑。


在经过迅速发展期的过程后,河西房企呈现了品牌、精品、高端等特点,如今承接着新城发展重心的河西南更是聚集着五矿、正荣、佳兆业、升龙、海峡城、招商、朗诗、上海建工等品牌房企,迎来了板块的“贴身肉搏战” 。


盛产地王的河西,再加之房产的“白银时代”,开发商的利润空间一度缩减,如何在高地价的模式中寻求利润,进驻实力房企开发模式“变”中求利,产品从“毛改精”到如今的“户型王、高附赠、景观打造”的转变来吸引购房者买单。从近五年河西三房热销占持续走高,今年占比更是达到47.98%。户型“精”变,是整个南京楼市户型产品的提升,但河西板块精装产品提升尤为激烈,主要由于房价总体走高,河西整体产品重叠度较高,产品一度从“大三房、大四房”从而转变为高性价比功能尺度房。


1
高附赠之宏图上水云锦、金隅紫京府


图表:河西中部两大热销楼盘实际得房率


分析师解读:

两大楼盘均为河西中部主要在售房源,不管是价格还是产品打造,均有较高重合度,而此类房源更加宽松舒适也是宜居首选,更大的优点在于高附赠。对比得出,实际得房率中宏图上水云锦略胜一筹。在相同总价范围内,高附赠尺度空间更能突出高性价比。


2
全能户型篇之升龙天汇、佳兆业城市广场


图:河西南升龙天汇95平方米“升级”户型


图:河西南佳兆业城市广场

“全能”刚改户型87㎡(上)、123平方米(下)


分析师解读:

河西南产品路线一直以“高性价比”吸引购房者,“升级版”刚改置业户型突破了N+1户型扩展格局,真正意义上做到户型功能性的丰富,整体方正通透、三开间朝南是此类户型的最大优势,户型传统但胜低总价接受度广泛,不乏一些中坚青年所动容。


3
平层舒适大宅之仁恒江湾城


图:河西仁恒江湾城380平方米四房两厅五卫户型


分析师解读:

近期,河西中南部一个单套总价700万以上的大平层豪宅项目开盘当天就卖出24亿就是仁恒江湾城(四期),380平方米户型为四房设计,其中两卧为套房,整体舒适性较佳, 380平方米的样板间客厅配有一架钢琴,十分打动购房者,后期业主可以根据自己喜好来放置,其中270度的观景阳台也是所有户型的特色,3.15米的层高设计,拉高了空间了尺度感。江景大平层房源在河西依旧为“稀缺品”,那么客户“抢”的动机和心态不难得知,大开间、功能间尺度阔绰是仁恒打造高端产品的“黄金法则”,21年的8个项目,绝对为河西豪宅的标杆。



据房价点评网数据统计,2011-2015年中,从面积、总价、房型三房数据交叉对比来看,主要成交结构有着微妙的变化,大户型(130㎡以上)去化速度比较快,高性价比(300-350W)正走俏市场。


而2015年,南京楼市大特征就是改善型需求提前放量,去化压力较低,房企继而走向了 “竞合关系”,后便盛产了高性价比产品。总价优势的前提下, 继而转换为“精”变,所以实力较强的房企越容易产生让购房者满意的好产品。


对于河西来说,曾经的荒芜河滩发展成为现在的高楼林立,品牌房企扎堆入驻改变了板块的格局,也赋予了版块更多的生命力和发展潜力。从市政府的规划可以看出,今明两年河西还将新建重点项目48个,配套的教育、商业、交通、公园等也纳入规划,形成了集聚效应,商品房的附加价值有了明显提高。上个五年,河西房价翻番;下个五年,必将更加精彩。


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